Xin phép xây dựng TP.HCM 2026: Thủ tục mới, tối đa 7 ngày
· KTS. Nguyễn Gia Hân
Trả lời nhanh
Từ năm 2026, hồ sơ xin phép xây dựng nhà ở riêng lẻ tại TP.HCM được nộp cho UBND xã, phường nơi có lô đất (TP.HCM sau sáp nhập gồm cả khu vực Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu cũ). Hồ sơ nộp trực tuyến toàn trình qua Cổng Dịch vụ công quốc gia. Thời hạn cấp mới tối đa 7 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, trước đây là 20 ngày. Bộ hồ sơ gồm đơn đề nghị, giấy tờ hợp pháp về đất đai và bộ bản vẽ thiết kế. Nếu thuộc diện bắt buộc mà xây khi chưa có giấy phép, chủ nhà có thể bị phạt 60–80 triệu đồng.
Thủ tục xin phép xây dựng có gì mới từ 2026?
Có ba thay đổi chính mà gia chủ tại TP.HCM nên nắm:
| Nội dung | Trước đây (TP.HCM cũ) | Từ 2026 |
|---|---|---|
| Nơi nộp hồ sơ | Chủ yếu do UBND quận, huyện, TP Thủ Đức (cũ) thực hiện | UBND xã, phường, đặc khu nơi có công trình (từ 01/01/2026 theo Quyết định 29 của UBND TP.HCM) |
| Hình thức nộp | Tùy đơn vị tiếp nhận | Nộp trực tuyến toàn trình tại Cổng Dịch vụ công quốc gia |
| Thời hạn cấp mới nhà ở riêng lẻ | 20 ngày làm việc | Tối đa 7 ngày làm việc |
| Gia hạn, cấp lại | Theo quy định cũ | 5 ngày làm việc |
Căn cứ pháp lý là Luật Xây dựng 2025, Nghị định 217/2026/NĐ-CP (hiệu lực từ 01/07/2026) và hướng dẫn của Sở Xây dựng TP.HCM tại Công văn 24472/SXD-QLXDCT ngày 08/07/2026. Khi trường hợp trực tuyến gặp sự cố khách quan, đột xuất, hồ sơ được nhận trực tiếp tại Bộ phận Một cửa hoặc qua dịch vụ bưu chính công ích.
Nhà của bạn có cần xin phép không?
Không phải nhà nào cũng phải xin phép. Theo Luật Xây dựng 2025, nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500m² và nằm ngoài các khu vực loại trừ được miễn giấy phép. Nếu chưa rõ nhà mình thuộc trường hợp nào, hãy đọc trước bài “Miễn giấy phép xây dựng 2026: Nhà dưới 500m² cần biết gì?” của EQui-House. Bạn vẫn phải xin phép khi nhà từ 7 tầng trở lên, sàn từ 500m² trở lên, hoặc nằm trong khu vực bị loại trừ.
TP.HCM hiện đang lấy ý kiến về dự thảo Quyết định quy định thêm các công trình được miễn giấy phép trên địa bàn thành phố. Dự thảo này chưa có hiệu lực, nên trước khi khởi công bạn vẫn nên xác nhận với UBND xã, phường nơi có đất.
Điều kiện để được cấp giấy phép nhà ở riêng lẻ
Cơ quan cấp phép sẽ xem xét bốn nhóm điều kiện:
- Đất đai: công trình phù hợp mục đích sử dụng đất, được xác định qua giấy tờ hợp pháp về đất đai. Nhà ở của hộ gia đình, cá nhân cần được xây trên đất ở hợp pháp.
- Quy hoạch: thiết kế phù hợp một trong các loại quy hoạch tương ứng mà Nghị định 217/2026/NĐ-CP quy định cho nhà ở riêng lẻ.
- An toàn kỹ thuật: bảo đảm an toàn kết cấu cho công trình và công trình lân cận, tuân thủ phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường và kết nối hạ tầng kỹ thuật.
- Hồ sơ hợp lệ: đúng mẫu và đủ thành phần theo quy định.
Hồ sơ xin phép xây dựng nhà ở riêng lẻ gồm những gì?
Theo hướng dẫn tại Điều 60 Nghị định 217/2026/NĐ-CP, hồ sơ của hộ gia đình, cá nhân gồm:
- Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo Mẫu số 01 Phụ lục II của Nghị định 217/2026/NĐ-CP.
- Giấy tờ hợp pháp về đất đai theo Điều 55 của nghị định. Nếu pháp luật về di sản văn hóa có yêu cầu, cần thêm văn bản ý kiến của cơ quan chuyên môn về văn hóa cấp tỉnh.
- Bộ bản vẽ thiết kế xây dựng, thường gồm: mặt bằng công trình trên lô đất kèm sơ đồ vị trí, mặt bằng các tầng, mặt đứng, mặt cắt chính, mặt bằng và mặt cắt móng, sơ đồ đấu nối cấp nước, thoát nước, cấp điện, và bản cam kết bảo đảm an toàn cho công trình liền kề.
- Kết quả thủ tục phòng cháy chữa cháy nếu công trình thuộc diện có yêu cầu.
- Báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế chỉ khi pháp luật về xây dựng yêu cầu.
Bộ bản vẽ là phần tốn công nhất và là phần dễ khiến hồ sơ bị yêu cầu bổ sung. Bạn có thể tham khảo quy trình và bảng giá thiết kế kiến trúc tại EQui-House để biết một bộ hồ sơ thiết kế được chuẩn bị thế nào.
Các loại giấy phép khác: sửa chữa, cải tạo, di dời, có thời hạn
Không chỉ xây mới, thủ tục còn áp dụng cho các trường hợp sau, đều do UBND xã, phường thực hiện với nhà ở riêng lẻ:
Giấy phép sửa chữa, cải tạo. Ngoài đơn và giấy tờ đất, hồ sơ cần bản vẽ hiện trạng các bộ phận dự kiến sửa chữa, ảnh chụp hiện trạng công trình và công trình lân cận trước khi sửa (kích thước tối thiểu 10 x 15 cm), cùng hồ sơ thiết kế sửa chữa, cải tạo.
Giấy phép di dời. Hồ sơ gồm giấy tờ quyền sử dụng đất nơi di dời đến, giấy tờ sở hữu công trình, bản vẽ hoàn công hoặc bản vẽ mô tả thực trạng, báo cáo khảo sát đánh giá chất lượng công trình và phương án di dời do tổ chức có chức năng lập.
Giấy phép có thời hạn. Áp dụng cho công trình trong khu vực đã có quy hoạch nhưng chưa triển khai. UBND cấp tỉnh quy định quy mô, chiều cao và thời hạn tồn tại. Hồ sơ tương tự công trình thông thường, chỉ đổi tên đơn thành “Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn”.
Điều chỉnh, gia hạn, cấp lại. Cấp mới, điều chỉnh, sửa chữa, cải tạo, di dời và giấy phép có thời hạn được giải quyết tối đa 7 ngày làm việc. Gia hạn hoặc cấp lại là 5 ngày làm việc.
Quy trình xin phép 5 bước
Bước 1: Rà soát trước khi nộp. Kiểm tra giấy tờ đất, quy hoạch khu vực và quy mô nhà. Xác nhận với UBND xã, phường nơi có lô đất xem lô đất thuộc diện phải xin phép hay được miễn.
Bước 2: Chuẩn bị bộ hồ sơ điện tử. Quét hoặc xuất các tài liệu ở mục trên, đảm bảo thông tin thống nhất giữa đơn, giấy tờ đất và bản vẽ.
Bước 3: Nộp trực tuyến. Nộp toàn trình qua Cổng Dịch vụ công quốc gia. Thời hạn tối đa 7 ngày làm việc được tính từ khi cơ quan nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
Bước 4: Cơ quan thẩm định. Với nhà ở riêng lẻ, cơ quan có thẩm quyền thẩm định hồ sơ và kiểm tra thực địa (nếu cần) trong 3 ngày làm việc. Khi thông tin thiếu hoặc không thống nhất, cơ quan có thể lấy ý kiến các cơ quan quản lý liên quan, các cơ quan này trả lời trong 2 ngày làm việc.
Bước 5: Bổ sung nếu được yêu cầu và nhận giấy phép. Nếu hồ sơ thiếu hoặc sai, cơ quan chỉ thông báo một lần qua thư điện tử hoặc tin nhắn. Bạn có 2 ngày làm việc để bổ sung. Nếu vẫn không đáp ứng, trong 1 ngày làm việc cơ quan sẽ thông báo lý do không cấp và bạn phải thực hiện lại từ đầu.
Sau khi có giấy phép: nghĩa vụ và mức phạt cần biết
Có giấy phép không có nghĩa là muốn xây thế nào cũng được. Từ 26/08/2026, Nghị định 339/2026/NĐ-CP quy định các mức phạt sau đối với nhà ở riêng lẻ:
| Hành vi | Mức phạt tham khảo |
|---|---|
| Xây khi chưa có giấy phép, trong trường hợp bắt buộc phải có | 60–80 triệu đồng |
| Thi công không đúng nội dung giấy phép (thuộc diện phải điều chỉnh) | 30–40 triệu đồng |
| Không công khai giấy phép xây dựng tại địa điểm thi công | 5–10 triệu đồng |
Nếu ngôi nhà thuộc diện được miễn giấy phép theo luật, việc không có giấy phép không bị coi là xây dựng không phép. Ngược lại, nếu thuộc diện bắt buộc, bạn cần xin phép trước khi khởi công.
Góc nhìn của EQui-House: 5 điểm dễ làm hồ sơ bị trả
EQui-House đặt trụ sở tại Lái Thiêu (TP.HCM). Từ quy trình thẩm định nêu trên, chúng tôi lưu ý gia chủ:
- Thông tin không thống nhất giữa đơn, giấy tờ đất và bản vẽ, vì cơ quan sẽ phải lấy ý kiến thêm và kéo dài thời gian.
- Thiếu sơ đồ đấu nối hạ tầng (cấp nước, thoát nước, cấp điện) trong bộ bản vẽ.
- Thiếu bản cam kết an toàn công trình liền kề.
- Trả lời chậm khi được yêu cầu bổ sung. Bạn chỉ có 2 ngày làm việc, quá hạn phải làm lại quy trình.
- Khởi công trước khi có giấy phép trong trường hợp bắt buộc phải có.
Để giảm rủi ro, hãy chốt phương án thiết kế trước khi nộp và nhờ đơn vị có kinh nghiệm rà soát bộ bản vẽ. Nếu bạn muốn tham khảo quy mô thực tế, có thể xem các công trình nhà phố, nhà phố 3 tầng và công trình thực tế của EQui-House. Khi đã có giấy phép, bạn có thể tham khảo quy trình và báo giá thi công trọn gói để lập kế hoạch khởi công.
Câu hỏi thường gặp
Xin phép xây dựng ở TP.HCM nộp ở đâu?
Bạn nộp cho UBND xã, phường nơi có lô đất. Từ 01/01/2026, UBND cấp xã tại TP.HCM có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ thuộc công trình cấp III, cấp IV. Hồ sơ được nộp trực tuyến toàn trình qua Cổng Dịch vụ công quốc gia.
Xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ mất bao lâu?
Theo hướng dẫn của Sở Xây dựng TP.HCM, cấp mới, điều chỉnh, sửa chữa, cải tạo, di dời hoặc cấp giấy phép có thời hạn tối đa 7 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ dạng điện tử. Gia hạn hoặc cấp lại là 5 ngày làm việc.
Hồ sơ xin phép xây nhà gồm những gì?
Gồm đơn đề nghị theo mẫu, giấy tờ hợp pháp về đất đai, bộ bản vẽ thiết kế, kết quả thủ tục phòng cháy chữa cháy (nếu có yêu cầu) và báo cáo thẩm tra thiết kế (nếu pháp luật yêu cầu).
Hồ sơ thiếu thì phải làm sao?
Cơ quan thông báo một lần qua thư điện tử hoặc tin nhắn. Bạn phải bổ sung trong 2 ngày làm việc. Nếu vẫn không đáp ứng, cơ quan thông báo lý do không cấp trong 1 ngày làm việc và bạn phải nộp lại từ đầu.
Xây nhà không phép ở TP.HCM bị phạt bao nhiêu?
Từ 26/08/2026, xây nhà ở riêng lẻ khi chưa có giấy phép trong trường hợp bắt buộc phải có có thể bị phạt 60–80 triệu đồng. Xây sai nội dung giấy phép thuộc diện phải điều chỉnh có thể bị phạt 30–40 triệu đồng.
Nhà nhỏ có phải xin phép không?
Có thể không, nếu nhà dưới 7 tầng, tổng sàn dưới 500m² và nằm ngoài các khu vực loại trừ. Hãy đối chiếu điều kiện cụ thể với UBND xã, phường nơi có đất trước khi quyết định.
Đất ở khu vực Lái Thiêu nộp hồ sơ ở đâu?
Bạn nộp cho UBND phường hoặc xã quản lý lô đất, thông qua Cổng Dịch vụ công quốc gia. Nếu chưa chắc lô đất thuộc đơn vị hành chính nào sau sáp nhập, hãy đối chiếu địa chỉ trên giấy tờ đất hoặc hỏi Bộ phận Một cửa địa phương.
Lưu ý pháp lý
Nội dung bài viết mang tính tham khảo tại thời điểm cập nhật và không thay thế tư vấn pháp lý. Quy định, thời hạn và mẫu biểu có thể được điều chỉnh hoặc hướng dẫn thêm, vì vậy hãy xác nhận với UBND xã, phường nơi có đất trước khi nộp hồ sơ.
Nguồn tham khảo: Luật Xây dựng 2025; Nghị định 217/2026/NĐ-CP; Nghị định 339/2026/NĐ-CP; Công văn 24472/SXD-QLXDCT ngày 08/07/2026 của Sở Xây dựng TP.HCM; Quyết định 29 của UBND TP.HCM về phân cấp cấp phép xây dựng.
Bạn đang chuẩn bị xây nhà tại TP.HCM và cần bộ bản vẽ phù hợp hồ sơ xin phép? Liên hệ EQui-House để được tư vấn quy mô, thiết kế và phương án thi công.
